Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel s'applique à toute personne louant un bien immobilier meublé sans exercer cette activité de manière professionnelle. Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter deux conditions :

  1. Les recettes annuelles tirées de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
  2. Le loueur ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Le principal avantage du statut LMNP réside dans sa fiscalité attractive, qui repose sur deux régimes possibles :

  • Le régime micro-BIC : si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 € par an (en 2022), le propriétaire bénéficie d'un abattement de 50 % sur ses recettes, sans possibilité de déduire les charges réelles.
  • Le régime réel : si les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600 € par an ou sur option du loueur, ce régime permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien immobilier pour diminuer l'impôt sur le revenu.

Ce dernier régime est particulièrement intéressant pour les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité en déduisant les charges de gestion et d'entretien du bien immobilier, ainsi que les frais de notaire lors de l'achat du logement meublé.

La déduction des charges en LMNP

Quelles charges sont déductibles ?

Dans le cadre du régime réel en LMNP, toutes les charges engagées pour l'exploitation et la gestion du bien immobilier peuvent être déduites des revenus locatifs. Parmi ces charges déductibles, on peut citer :

  • Les travaux d'entretien et de réparation (plomberie, peinture...).
  • Les dépenses liées à la gestion du bien (frais de syndic, rémunération du gestionnaire de résidence...).
  • Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition ou la rénovation du bien immobilier.
  • Les frais de notaire et autres frais liés à l'achat du logement.
  • La taxe foncière et les autres impôts locaux.
  • Les assurances (assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés...).
  • L'amortissement du bien immobilier et de ses équipements.

Comment déterminer le montant des charges déductibles ?

Le montant des charges déductibles correspond aux dépenses réelles engagées par le loueur pour la gestion et l'entretien de son bien. Il est donc important de conserver toutes les factures et justificatifs de paiement pour prouver ces dépenses en cas de contrôle fiscal.

Pour calculer le montant total des charges déductibles, il suffit d'additionner toutes ces dépenses, puis de soustraire ce montant aux recettes locatives. Si le résultat est positif, il s'agit d'un bénéfice imposable ; si le résultat est négatif, il s'agit d'un déficit qui peut être reporté sur les revenus locatifs futurs.

Les frais de notaire en LMNP

Qu'est-ce que les frais de notaire ?

Les frais de notaire correspondent à l'ensemble des sommes versées au notaire lors de la vente d'un bien immobilier. Ils comprennent :

  • Les droits et taxes collectés pour le compte de l'État (droits d'enregistrement, TVA...).
  • Les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte de vente.
  • Les déboursés, qui sont les frais engagés par le notaire pour réaliser certaines formalités (obtention de documents administratifs, diagnostics immobiliers...).
Cahier des comptes des charges déductibles en LMNP

Comment réduire les frais de notaire en LMNP ?

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pouvez réduire le montant des frais de notaire grâce à deux leviers principaux :


  1. Déduire les frais de notaire du revenu locatif imposable : si vous optez pour le régime réel en LMNP, vous pouvez déduire les frais de notaire et autres frais d'acquisition du logement meublé de vos revenus locatifs. Cela contribue à diminuer votre base de revenus imposables, et donc à alléger votre fiscalité.

  2. Négocier les honoraires du notaire : bien que les droits et taxes soient fixes, il est possible de négocier les honoraires du notaire lors de l'achat d'un bien immobilier. En obtenant une réduction sur ces frais, vous continuez de payer les mêmes droits de mutation et autres taxes, mais le montant total des frais de notaire sera moindre. N'hésitez pas à consulter plusieurs notaires et à mettre en concurrence leurs honoraires pour obtenir le meilleur tarif.

En conclusion, le statut LMNP offre des avantages fiscaux intéressants pour les investisseurs, notamment en matière de déduction des charges et de réduction des frais de notaire. Il est impératif de bien connaître les règles applicables à ce statut et de se montrer rigoureux dans la gestion de son patrimoine. Ainsi, vous pourrez optimiser votre fiscalité tout en respectant vos obligations légales.

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